Lukrativ verkaufen

Grundsätzlich darf man privat Immobilien verkaufen, ohne als gewerblicher Händler zu gelten. Allerdings gibt es eine Grenze:

• Wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden, kann das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel einstufen.
• In diesem Fall würden zusätzliche Steuern, wie die Gewerbesteuer, anfallen.

Falls nur gelegentlich Immobilien verkauft werden, bleibt das in der Regel privat. Bei regelmäßigem Verkauf kann es steuerrechtliche Konsequenzen haben.

Der beste Verkaufszeitpunkt hängt von mehreren Faktoren ab:

Marktlage:

• In einem Verkäufermarkt (hohe Nachfrage, wenig Angebot) lassen sich höhere Preise erzielen.
• In einem Käufermarkt (mehr Angebot als Nachfrage) dauert der Verkauf länger, und die Preise können unter Druck stehen.

Saisonale Faktoren:

• Frühjahr und Herbst sind die besten Zeiten für den Verkauf, da dann die Nachfrage hoch ist.
• Sommer und Jahresende sind oft schwächer, da viele Menschen im Urlaub oder mit anderen Themen beschäftigt sind.

Individuelle Situation:

• Falls der Steuerfreibetrag (siehe unten) genutzt werden soll, kann es Sinn machen, mit dem Verkauf zu warten.
• Wenn finanzielle Engpässe bestehen oder steigende Zinsen drohen, kann ein schneller Verkauf ratsam sein.

Eine professionelle Bewertung hilft, den besten Zeitpunkt individuell zu bestimmen.

Der Verkauf ist unter bestimmten Bedingungen steuerfrei:

Spekulationsfrist von 10 Jahren:

• Wenn eine Immobilie mindestens 10 Jahre besessen wurde, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Die 10 Jahre beginnen mit dem Kaufdatum (notarieller Vertrag) und enden mit dem Verkauf (Notartermin).

Eigennutzung in den letzten 3 Jahren:

• Falls die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt wurde, bleibt der Gewinn steuerfrei.
• Beispiel: Kauf 2015, Eigennutzung ab 2022, Verkauf 2024 – steuerfrei, auch wenn die 10 Jahre nicht erreicht sind.

Die Spekulationssteuer kann je nach Gewinnhöhe und persönlichem Steuersatz erheblich sein. Deshalb lohnt es sich, den Verkaufszeitpunkt genau zu planen.

1. Falscher Verkaufspreis
Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger Preis bedeutet Verlust. Eine professionelle Bewertung hilft, den optimalen Preis zu finden.

2. Unvollständige Unterlagen
Fehlende Dokumente wie Energieausweis, Grundbuchauszug oder Baupläne verzögern den Verkauf. Ein vollständiges Dossier wirkt professionell und beschleunigt den Prozess.

3. Schlechte Präsentation
Dunkle, unaufgeräumte oder schlecht fotografierte Immobilien verkaufen sich schlechter. Hochwertige Bilder, Home Staging und ein ansprechendes Exposé steigern die Verkaufschancen.

4. Kein klares Vermarktungskonzept
Wer nur eine Anzeige auf einem Portal schaltet, verschenkt Potenzial. Ein durchdachtes Marketing über Online-Portale, Social Media und bestehende Kundendatenbank erhöht die Reichweite.

5. Unprofessionelle Preisverhandlungen
Viele Verkäufer reagieren emotional oder lassen sich auf schlechte Angebote ein. Ein erfahrener Makler kann helfen, den besten Preis durchzusetzen.

6. Fehler bei der Käuferauswahl
Nicht alle Interessenten sind finanzierungsstark. Vor Vertragsabschluss sollte geprüft werden, ob der Käufer eine Finanzierungszusage hat.

7. Notarvertrag nicht genau geprüft
Unklare Klauseln oder übersehene Details können später teuer werden. Es lohnt sich, den Vertrag vorab genau zu prüfen oder prüfen zu lassen.